えーと、バカは自分で間違ったチョイスして自滅するからいいよ。IQ800の俺についてくれば生き残る。
もし、家を買おう、建てようと思って、間抜けなあなたがやる行動原理は「手元のタウン情報誌」「ネットの不動産情報」だよね。でも、それで選ぶ時点でアウト。
ほとんどの人、ファミリー、サラリーマンにせよ不動産や建築の勉強など何もしていないから、いとも簡単に不動産屋が用意する「わな」に引っかかる。そして人間から「カモ」になる。
こういう物件がなぜダメか？あなたわかるかな。
……どちらも、たいてい「当たり前」の物件だ。でもダメだね。
何がダメなの？
教えようか。
■ダメポイント１「土地が狭い（これでも）」
分譲住宅地のほとんどは過去、地元の人が悪くて住まなかった、住まないほうがいいと判定している土地に計画されつくられる。
OK?
●「土地がそもそも狭い」
見ればわかると思うが、せいぜい200平方メートルだ。たいていは160平方メートルなど。坪数に直すと50坪～60坪だね。
で、不動産屋がみなさんを「はめる」テクニックの基本として、この狭い土地にいったいどのような家を建てさせるか……ということなんだ。
土地の広さ100％に家を建てることは建築基準法でできない。良質な住宅地ほど建蔽率は低くなる。なので、いいとこ30％じゃないの？すると200平方メートルの土地で60平方メートルが１Fの広さであり、２F建てにしてその2倍……四角い箱型の家なら単純に上に伸びるが……そういう家は今度住宅建築上コストが高くなるはめになる。
※最近はやりの箱型直立の家が安いのは「手抜き」が横行しているからである。
２倍にしてみようか。120平方メートル２Fの１戸建てになる。わかっただろ？
５LDKぐらいの家は作れる。ファミリーならこれぐらい、いるだろう。
そう、世間一般の「2階建てのいいおうち」になる。よくできてるね。
計算どんぴしゃり。すると「家の値段」がわかる。
まともな家の坪単価は50万以上だから、50万にしとこうか。
住友林業みたいな大手のちゃんとしたメーカーなら80万円以上いくだろう。
120平方メートルの家は坪にすると3.3で割ればいいので36坪だな。
50万×36坪＝1800万程度で上物が建つ。
すると、土地の値段とあわせて最初の図で3000万円程度の家になる。
あんまトータル価格高くすると、その辺のカモが買えなくなるので、妥協していく損益限界がこんなところだろう。だからこういうことするんだ。
すると、住宅ローンで35年として均等でそれでも月7万ぐらいだから「賃貸より安くてあこがれのマイホームが手に入りますよ」……って不動産屋はだますわけ。
OK?つまり、たいていの若夫婦、ファミリー、サラリーマン……ここでひっかかる。チーン。合掌、南無阿弥陀仏。
でも、これらの住宅地に建っている家を見てごらん「窓あけたら隣の家の窓が接近」の家になる。
つまり、窓があっても常時開けておけない。いつもカーテンしまくりの家になってしまう。そんな貧相な家がいいの？
せっかく家建てるのに、庭もロクにないせせこましい家に住むなら、田舎の郊外に「敷地広々」「家で畑や動物園」ができるような家に住んだらどうだい？
アメリカ人なんてそういう生活している人が多いよ。金持ちだけど。でも、日本でも田舎の安い土地でやればできるけどね。
さて、200平方メートルでも家部分60平方メートルを抜いたら140平方メートルが残るが、全部は使えない。隣と家が接していたら最低でも１ｍぐらいは離さないと、やたら倉庫とかすら置けないよ。だいたい15平方メートルは余白で消える。残り125平方メートル。
つまり、もっと減ってくる。
で、どうせ「カーポート」ほしいんだろ？だいたい小さいクルマ1台停めるのに６畳はいるから9.7平方メートルぐらい。残り110平方メートルが純粋な「庭部分」になる。
え？地方だと1台じゃだめだから、2台、3台ならその分減る。2台の家庭は多いから20平方メートルは消える。
でも、これが160平方メートルぐらいの一番多そうな分譲だと。まだ減るわけだから。
そこそこの庭はあるけど、出たら周りはお隣さんなので。音もにおいも出すにも出せない。庭もきれいにしていないと近所の目もあるね。
■元の土地の値段は？
だいたい、不動産屋が分譲している住宅地の土地なんて、本来の価格は「めちゃ安い」
だって、江戸時代までは「田」「畑」「山林」が多かった。そこをつぶして土地にした。そんな土地の値段なんていいとこ坪5000円程度なんだ。
それが、え？冒頭の土地いくらになってる？60坪程度で1300万円？バカもいい加減にしろ。43倍だ。
■なんで不動産屋は広くてゆとりのある土地にしないの？
そりゃ「儲からない」からだ。本当は200より400平方メートルぐらいあるといいんだが、単純に分譲数が減る。「広い土地を可能な限り細分化してコマ割りしたほうが」「その分家を建てて」「住宅建築コストもとれる」からだ。不動産屋・建築会社両方が儲かるからだ。あなたのことなんて……まるで考えていない。
あとは、彼らの営業戦略に「いかにはめるか」「カネを巻き上げるか」になる。
こうして、日本全国戦後から「なぜか広い土地があるのに、せせこましい、貧相な住宅地が乱造されてきた。そして、それがいいと思い込んで買わされ、高いローンを長期間払って「それが日本人の標準」と思い込んで教育された、またアホなサラリーマン世帯が……増えたわけ。彼らは、本来の「住宅」というものにはまるで縁遠く「見た目」「目の前の値段」で決めるように生きさせられている。そこには「健康で文化的な」「質の高い市民としての生活」などまるでない。
家畜だ。いや、犬小屋以下、家畜以下の「檻」に住んでいるだけだ。
恐ろしいね。
不動産屋もハウスメーカーも……。そういう日本にしてきた。
そこで育つ子供、国民がまともな知能や文化水準の人間になるわけが……ないよね。
■ダメポイント２「建売や建築条件付き」
これも、ダメだよ。一見よさげにする。素人はいとも簡単にだまされる。
「目の前にもう、新築の家が建ってます。どうぞ中をご覧ください」
「外もきれいだし、ポストはおしゃれだし、台所、トイレ、バスルーム、洗面台もきれいだし」いいんじゃない？
……はい。ひっかかりました。
元が悪い土地が売れないとき「建売」「建築条件つき」にするのだよ。
だって、ちゃんとしたオーナーなら、自分で土地をめききして決めて、さらにちゃんとした建築士に頼んで設計させるのだから。
それをハショルということは……手抜きなのだから……当然……「手抜きした裏」がある。
建売の住宅は「いったい、どうやって、何を使って作ったのか？」わからないようにされている。そりゃ、誰も、屋根裏見れないし。トイレの排水・配管がどうなっているか？すらわからないよ。
見た目は、きれいだよ。でも、使い物にならない、使ったら壊れる、長く住んだらヤバくなる……その未来は何もつかめない。
同様に「建築条件付き」とするのは「土地がヤバすぎるので売れないから」「つかんだ客は逃げないように」するため「建物はこちらで決まったものしか建てられない」つまり、土地代を安く見せて、建物のほうでごまかして金をとる……そういう構造なのだ。
そこに「あ、いいね」「明日から住める」と……ひっかかる……「カモ」ちゃん。
君たちは不動産屋に「しめられ」「鴨南蛮そば」になって食べられちゃうのだ。
きゃいーん。
■ダメポイント３「ひな壇造成地」
これ、最悪だからね。絶対やめろ。でも、高度成長の日本の住宅地に多いよな。
何がダメって？「擁壁（ようへき）」といって、家と家が「コンクリートブロックや舗装の壁」でその上に建っているだろ？あれ？「がけ崩れの後」なんだよ。
あるいは「土建屋が土砂を抜いて売り飛ばして残った残骸地」なんだよ。
おーい、そんな「ヤバい土地」に「大事な家」を建てるのかい？
何が起きる？
「がけ崩れ、土石流」だよね。
それを止めるためにコンクリート、ブロックで「かためて城みたいにしている」が
その「城壁」の管理が……超大変なんだ。
何せ「擁壁」の中身、工事は……誰も見ていないし、知らない。あなた見た？
どうやって作ったのか？
俺は、工事現場に行って、職人さんの作業ややり方いつも見ているよ。別に嫌がらないよ。気さくに話して技術でも施工でも教えてくれるから。俺も頭良くなるよ。
でも、あなたはその程度もしないだろ？じゃ、ダメだな。
目の前のブロック塀、コンクリートで固めた土台に土が入っていてそこに家を建てる。でも、その土は何をいれたの？本当の土？どんな土？わからないよね。
自分でスコップで３ｍ掘ってみろ。ガレキが出てくるかもしれないぞ。「どうせわからないだろ」と「土でなくて」「ガレキや産廃」を入れて平気な土建屋多いよ。
安くなるから、その分「ピンハネ」してる。
そういう土地が「ひな壇造成住宅地」のほとんどなんだ。
だからね、そんな住宅地買うな、住むな、行くなよ。
でもな、こういう間抜けな話がけっこうある。今治のご自慢の「しまなみヒルズ」
これ読んでみ。
県知事と土建屋は結託していることが多く（開発許認可の権力があるから）
こうやって、山を崩して、土をうっとばして、ボロボロの斜面の谷を土で埋めてひな壇に作り直して「はい、高級住宅地？」って売るわけよ。
それに、知能が低いアンポンタン夫婦、ファミリーが「いい住宅地ね」って、ひっかかって「しまなみネーゼ」って、勘違いセレブを演出するわけよ。
おいおい、その家、土台がやばいぞ。
建築士は「擁壁の家が以下にヤバいか」知っているからね。この動画見てな。
あ然とするから。
え？こういう住宅地だった……終わりましたね。合掌チーン。
家がそのまま墓になります。再建築はできないし、擁壁維持管理費……家よりめちゃ高いし。耐久性ないし。震災時もやばいし。上下左右の隣人ともトラブルになりやすいし。
安くても買わんことだな。「しまなみネーゼ」の貴婦人も「しまなみないぜ」の貴腐人になってしまったね。
■不動産理論の第一原則
え？不動産学の第一原則教えてやろうか。
「不動産というものは、買った時より売るときは安くなる」
……大爆笑。学者がマジメな顔をして言うからね。
実際そうだけどね。「１円の物件が1000万円で売れた」なんて人、人類にどれだけいるのさ？明治の地主の一部だろ。
つまり、あなたが買う不動産は売るときは「買った値段より必ず落ちる」ということ。
なんで？
そりゃそうだよね。元の値段がゲロ安だったのが、43倍になっているんだから。
その分は「不動産屋の儲け」でしかなく、あなたの「資産分」ではないのだよ。
不動産を買った、家を建てた……家の値段なんて、あなたが1800万円で新築しても10年したら「ゼロ」なんだ。最後に残るのは「土地の値段」だけになってしまう。
すると……すでにあなたは「ボロ負け」した状態で「売る」わけなので。
儲かるどころか……大損している。
これが、「不動産というものは、買った時より売るときは安くなる」の意味。
そのふざけた世界に、あなたは身を投じようとしている。だから、私の言うとおりの物件を狙って買えば……まだ、マシだけど、その辺のタウン情報誌や不動産屋に相談していたら……「人間からカモ」にされてしまう。
OK?ハムハム
まあ、あなたもカモになりたくなければ、私にコンサル料はらって指南うけることですね。ま、お金けちる人多いから……自分で地雷踏んでいくだけだが……。
じゃあね。ハムー
