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地方の安全な場所で中古住宅を買う場合、即座にすべきアクションがあります。
それは「住宅保険を組む」ことです。
■中古住宅を契約する前に絶対しておくことは「住宅保険の見積もり」「詰め」
不動産屋で物件を案内してもらい「ここ買おうか」となってきたら、まずしないといけないのは「住宅保険を組む」作業の開始です。
なぜ必要か？それは、自分の家になった時点でただちに保障を開始しておく必要があるからです。
「もし、その日、家が壊れたり、盗難、火事や、爆発で自分だけでなく、周囲に迷惑をかけたら」……住宅保険に入っていないと全部自腹でやるはめになります。
なので、不動産屋から「カギをもらう」その日から……住宅保険の保障が開始される必要があります。
ですので、物件を買おうと思った時点で保険代理店に電話して「今度家を買うので、住宅保険がいくらぐらい組めそうか教えてください」と打診します。
その際、必要な「数字」があります。いずれもその物件の「建物の登記簿」にある数字です。
(1)建物の面積（延べ床）
(2)屋根・構造の材質（スレート、木造とか）
(3)築年数（建築年月日）
(4)所在地（住所）
なので、中古住宅を買おうとした場合、まず不動産屋に「土地と建物の登記簿のコピーをください」とすぐもらってください。物件を扱う不動産屋は必ず持っており、すぐコピーをくれるものです。
その記載されている内容を保険代理店に言えば、数分で「最大いくらまで保険金出せます」と教えてもらえます。
この時点で「その家の価値」もわかるのです。
■代理店はどうやって探すの？
保険というのは「代理店の能力」が結構求められます。損害保険の商品ひとつとっても、内容や特約の組み合わせ、どういうケースで使えるか？コンサルティングになるのです。
ですので、経験豊かな大手保険の代理店を長年しているような店で、相談して作っていくのがベストです。あるいは、保険会社の研修をきちんと受けて頭を鍛えている営業マンを相手にすることです。
店は、物件の所在地がある市町村、県で選ぶ方がいいので（あなたが東京で優秀な代理店と知り合いならその方に頼むのも別に問題ないです）
分からないときは、保険会社の相談ダイヤルに電話して「●県の●市の代理店でいいところを紹介してもらえないでしょうか？」というと、何件か候補を教えてくれます。
私の経験上、保険会社の本部で把握して顧客に紹介する店は「相応にまとも」なことが多いです。言わないけどね。
なので、気軽に相談してみるといいです。けっこうお客様の立場で親切にやってくれますので。
■保険の内容は「代理店と話し合って、詰める」こと
次に、物件を契約するなど本当に買うことになったとしましょう。そうしたら、代理店
に実際の保険内容を設計する作業に入ります。
ここで大事なのは
「もし、●●なことになったら、保障されるのか？いくら出るのか？保険料はいくら上がるのか？」
みたいな「事故や事件を想定したシナリオ」を自分で思いついて、心配なことを、とことん聞いて「不安や疑問」を解消することです。
保険のパンフレットにある事例は「氷山の一角」の「当たり障りがない表面的なもの」ばかりなので、「現実に自分が被害を受けたときにどう、保障されるのか？」は、代理店と保険会社に聞かないと「教えてくれない」わけです。
こういう質問や疑問をあげていくと、意外と時間もかかります。私の場合は保険の相談・設計でだいたい１～２時間ぐらい、みっちり代理店、営業マンと話し合います。
そうして、必要な特約、それが、いるか？いらないか？コストの面で折り合うか？
判断していけます。
もちろん、あなたが元保険営業マンやその手の経験者なら「約款」を読んで自分で考えていけると思いますけど……かなり大変だと思うし、実際の判断は「保険会社」がするので、保険会社に聞く方がいいのです。
それらの間で、対顧客で対応してくれるのが代理店なので、代理店と話して「自分に有利な保障内容」を設計することがとても大事なのです。
■中古住宅を買う際に、絶対つけておくといい特約の例
以前も書きましたが「電気的・機械的事故特約」は、つけたほうがいいです。なぜかというと
１．エコキュートが既についている家をあなたが中古で買った場合、そのエコキュートが使っている間に壊れたら、買い替えや修理の費用が出るからです。
２．エアコンがついている家でも、あるいはつけても、室外機が「事故」で壊れたらやはり対象になります。
３．ソーラーシステムを組んでいる家でも、風水害や事故でのシステムの破損が対象になる。
いずれも、この特約をつけているか、つけていないかで……「けっこう響く」ポイントです。
自腹でやったら高い部分……それを守る特約を探してつけておくことは……とても大事なのです。結果として「安くかけて大きなレバレッジを得る」ことになるからです。
保険というのはそういうものであり、それが、金融関係の商品でも本質的に違う「いいポイント」です。
価格.com - 『電気的・機械的事故特約』はどのような時に補償される？ | 火災保険の選び方・比較方法
■熱海土石流で、被災者はどうなったか？
私は熱海土石流の事件を追って、被災者、議員らと情報をやりとりしました。
一番心配したのは「土石流で家を失った人はどう再起するか？」でした。
一戸建ての住宅地に住んでいる人で、住宅保険は「機能して助けてくれ」ました。
だいたい、数千万円……キャッシュで保険金が、10日以内に家を失った人に振り込まれたそうです。
これは、大きいですね。
もし、住宅保険に入っていない、ケチっていた人は「無一文」「あとの再建費用は全部自腹」で「ほぼ復活不能」だったと思います。
熱海の場合「全壊どころか家が跡形もなくなっていた」ので保険の査定もドローンでやったりして、スムーズに（？）終えられ、「どうぞ」って保険金が被災者にきわめて短期間に給付されたのです。
ですので、私は「家を持ち家でやる以上は、住宅保険は絶対入っておくこと」とアドバイスしています。
「できる限り、マックスで入りなさい」
そう言っています。もちろん、新築の家にせよ、中古の家にせよ「うちこんだお金全部」を取り返すレベルにはならないかもしれませんが、
中には「ボロ家を買ったら、買い値より全然高い保障金額が出た」
という……ケースもあるので、そういう人は「得したね」と思います。
なので「住宅保険の見積もり」「保険設計を詰める」作業がいかに大事か？わかると思います。
■地震保険は入るべきか？
私は大手外資の生保の営業マンもしましたが、わかっていることは「保険会社がお客にすすめたがらない、言いたがらない商品」ほど……「お客様のためにはいい商品」が多いということです。
表のパンフレットやホームページにはあっても「たいして大きく見せないで」「ぼそっと紹介が数行ある」……なんて商品ほど、調べると「いいじゃん」ってものが多い。
保険会社も商売なので「あんまりお客様目線でいい商品は自分たちが払うはめになるから、マイナーにしておく」のです。
だって、前述した「電気的・機械的事故特約」なんて、ふつうに住宅保険組んでも「自分から申し出ない」と勧めませんし、入れてもくれません。
自分で「こういう特約つけてください」というものほど「実際はいる」
たとえば、自動車保険の「弁護士特約」これも、自発的に「つけてください」と言わないとついてこない。でも、いる。ないと、悲惨なことになる。
※ここで自分の自動車保険に弁護士特約つけてない人は、今すぐつけるよう代理店に頼んだ方がいいと思います。
そして、まあ、損害保険は私生保だったので思うんですが「ぜんぜん、会社儲からないね？」と思うぐらい「いい保障」が多いんです。
なので、損害保険会社の代理店やっても……あんま儲からないです。だから、私も損保はしませんでした。
でも、お客様のあなたには「いい」わけですよ。
だったら、損保を活用すべきですね。本質言っておいたからね……わかったかな？
ここまでわからない人は「相当アホ」ですね。
脱線しましたが、では「地震保険は入るべきか？」
結論いうと「入るべき」です。
なぜかというと「地震は震度1であろうと地震なので」それ由来の被害（火災や破損や倒壊）は地震保険に入っていないとおりないからです。
ここ数年でけっこう、被害地震が多くなっているし、東南海トラフ大地震もせまっているので損保会社も地震保険の引き上げをしてしまいました。
みなさんは、知らないと思うんだけど、保険会社ってすごいんです。
すごいエリートが集まって、経営しています。
保険商品というのは「科学者、専門家、各種学者の最高の知見を動員して」「ち密に設計」されています。
つまり、保険会社は「みなさんの生き死にの情報」を相当知っているんです。
たとえば、50代の人間って「病死や突然死」しやすいんです。
だから、生保では50代の人間の保険料はえらい高いんです。医学的・疫学的なデータを持っているのです。
同様に、損保会社が「地震保険の引き上げ」をしたのは「近いうちに大地震が来る」ということを把握しているからです。
わかりました？だったら、地震保険って「入っておくべきなんだよ」と、暗に言ってるわけです。
でも、頭悪い人とか、お金がない貧乏人は「カネケチる」よね。
そういう行動原理、思考って「ダメ人間のダメスパイラル」なんだよね。
まあ、地震保険入るお金をケチるより、他の予算、食い物代とか節約したらどうでしょうか？って思うけどね。
ちなみに、お金持ちとかセレブは保険案外入らないです。なぜ？「別に買い直すだけなんで」……まあ、そういう身分になるならいいですけど。
そこまでできない人は「保険のレバレッジを最大限に生かす」ことです。
